|
.
ČO
CHCETE A POTREBUJETE VEDIEŤ
Združenie spoločenstiev vlastníkov bytov v
Ústrednej kancelárii ZSVB, ale aj cez jednotlivé regionálne centrá
v rámci konzultačných dní (Dní otvorených dverí) a ďalších podujatí
prezentuje svoju činnosť a odpovedá na otázky týkajúce sa správy
bytového domu, vzťahov s dodávateľmi služieb, medziľudských vzťahov
a podobne. Otázky rôzneho druhu sú nielen od funkcionárov spoločenstiev,
ale aj jednotlivých vlastníkov bytov. V rámci poradne sme vybrali
otázky, ktoré sa vyskytujú najčastejšie:
Akú
právnu subjektivitu má Spoločenstvo vlastníkov bytov a kde je registrované?
- Spoločenstvo je právnická osoba založená podľa zákona NR SR č.
182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, v znení
neskorších zmien a doplnení, ktorá spravuje spoločné časti domu
a spoločné zariadenia domu, príslušenstvo a pozemok, ktoré sú v
spoluvlastníctve vlastníkov bytov, vrátane ich údržby a obnovy.
Spoločenstvo zabezpečuje plnenia spojené s užívaním bytov a nebytových
priestorov v dome. Spoločenstvo vzniká dňom zápisu do registra združení,
vedenom krajským úradom príslušným podľa sídla spoločenstva.
Návrh na zápis do príslušného registra združení je povinný podať
vlastník domu do jedného mesiaca po podaní návrhu na vklad vlastníckeho
práva do katastra nehnuteľností alebo splnomocnený zástupca vlastníkov
bytov a nebytových priestorov pri zmene spôsobu správy domu. Súčasťou
návrhu na zápis do registra je zmluva o spoločenstve a stanovy spoločenstva,
ak to zmluva o spoločenstve určuje.
Vyplýva majiteľom bytu
(zo zákona?) povinnosť byť členom spoločenstva vlastníkov bytov?
Aké
sú orgány Spoločenstva vlastníkov bytov?
a) predseda,
b) rada,
c) zhromaždenie vlastníkov bytov a nebytových priestorov (ďalej
len "zhromaždenie"),
d) iný orgán, ak tak ustanoví zmluva o spoločenstve.
Akú funkciu plní rada?
Rada je dozorný orgán spoločenstva.
a) navrhuje kandidátov na predsedu,
b) určuje odmenu predsedovi,
c) zvoláva zhromaždenie,
d) kontroluje vedenie účtovníctva a iných dokladov,
e) navrhuje odvolanie predsedu.
Rada má najmenej troch členov. Členom rady môže byť len vlastník
bytu alebo nebytového priestoru. Členom rady nemôže byť predseda!
Funkčné obdobie rady je tri roky. Na platné rozhodnutie rady je
potrebný súhlas nadpolovičnej väčšiny jej členov. Členstvo v rade
je dobrovoľnou a neplatenou funkciou, ak zmluva o spoločenstve neustanovuje
inak.
Aké
je postavenie zhromaždenia?
Zhromaždenie tvoria všetci vlastníci bytov a nebytových priestorov.
Zhromaždenie zvoláva rada podľa potreby, najmenej raz za rok, alebo
keď o to požiada najmenej štvrtina vlastníkov bytov a nebytových
priestorov.
Ako
sa hlasuje na zhromaždení?
 Vlastník
bytu alebo nebytového priestoru v dome má právo a povinnosť zúčastňovať
sa na správe domu a hlasovaním rozhodovať. Oznámenie o schôdzi vlastníkov
sa oznamuje minimálne tri dni pred dňom konania schôdze spôsobom
v dome obvyklým.
Pri hlasovaní na schôdzi vlastníkov sa rozhoduje nadpolovičnou väčšinou
hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome.
Ak počet zúčastnených vlastníkov bytov a nebytových priestorov neumožňuje
hodinu po začatí schôdze vlastníkov právoplatné hlasovanie, rozhoduje
sa nadpolovičnou väčšinou zúčastnených.
Zákon č. 182/93 Z. z. umožňuje, aby sa vlastníci bytov a nebytových
priestorov dohodli na hlasovaní písomnou formou. Pred hlasovaním
písomnou formou musia byť vlastníci bytov a nebytových priestorov
10 dní vopred informovaní o predmete hlasovania. Navrhnúť hlasovanie
písomnou formou môže len predseda alebo splnomocnený zástupca zabezpečujúci
styk so správcom, ktorý uverejní informáciu o predmete hlasovania
spôsobom v dome obvyklým. Po vykonaní hlasovania písomnou formou
predseda alebo splnomocnený zástupca, za účasti ďalších dvoch vlastníkov
bytov a nebytových priestorov, zistí výsledok hlasovania a oznámi
ho spôsobom v dome obvyklým. V prípade neúspešného hlasovania písomnou
formou sa predmet písomného hlasovania prerokuje na verejnej schôdzi
vlastníkov. Hlasovanie písomnou formou sa nemôže opakovať. Prehlasovaní
vlastníci bytov a nebytových priestorov majú právo obrátiť sa do
15 dní od oznámenia výsledku hlasovania na súd, aby vo veci rozhodol.
Aké
právomoci a zodpovednosť má predseda spoločenstva?
Sú súčasťou zmluvy o spoločenstve vlastníkov bytov a nebytových
priestorov aj Stanovy spoločenstva?
Dá
sa zrušiť spoločenstvo vlastníkov bytov?
Môžu
vlastníci dodatočne založiť spoločenstvo vlastníkov bytov a spravovať
si dom sami?
Ako upravuje zákon č. 182/1993 Z. z. výkon správy bytov inou osobou
ako je spoločenstvo vlastníkov bytov?
Na čo slúži fond
opráv a ako sa tvorí?
- Zákon tento fond označuje ako fond prevádzky, údržby a opráv.
Vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome sú povinní v súlade
so zmluvou o spoločenstve alebo so zmluvou o výkone správy prispievať
na náklady spojené s prevádzkou, údržbou a opravami spoločných častí
domu a spoločných zariadení domu, príslušenstva, prípadne pozemku.
Ak zmluva neustanovuje inak, znášajú vlastníci bytov a nebytových
priestorov v dome náklady podľa veľkosti spoluvlastníckeho podielu.
Prostriedky fondu sú určené na zabezpečenie údržby a opráv spoločných
častí, spoločných zariadení a príslušenstva domu. Nie sú určené
na údržbu a opravu bytu a jeho technického zariadenia.
(Podrobnejšie odpovede na tieto i nasledujúce
otázky sa dozviete v publikácii BYTOVÉ DOMY na str. 19 - 21.)
Ako má byť vedená evidencia
a účtovníctvo za správu, fond opráv a pod.?
Chceme
realizovať nadstavbu na obytnom dome, musia s týmto rozhodnutím
súhlasiť všetci vlastníci v dome?
- Ak sa v dome vlastníci bytov rozhodli, že na streche povolia nadstavbu
bytov, musia zvolať zhromaždenie vlastníkov, ktoré o veci rozhodne.
Na rozhodnutie o nadstavbe nie je potrebný 100 % súhlas všetkých
vlastníkov bytov a nebytových priestorov v zmysle zákona č. 182/1993.
Napriek tomu pri nedosiahnutí 100-percentného súhlasu zákon nekorešponduje
s katastrálnym zákonom (vzniká problém so zápisom vkladu do katastra).
Návrh novely zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových
priestorov, ktorá, ak sa schváli a vstúpi do platnosti 1. júla 2004,
túto problematiku uľahčí a sprehľadní tým, že ustanovuje 2/3 väčšinu
potrebnú na schválenie nadstavby.
Kto uzatvorí zmluvu s
budúcimi majiteľmi alebo stavebníkmi nového bytu v dome?
Akým
spôsobom si môže SVB uplatniť záložné právo?
Spoločenstvo si samo
spravuje obytný dom. Za správu platíme poplatok 85 Sk/byt. Vo vedľajšom
dome však platia 150 Sk/byt. Aké je správne rozhodnutie SVB?
- V uzatvorenej Zmluve o spoločenstve je spravidla zakotvený poplatok
za správu domu, ktorý je v rámci Slovenska rôzny a je od sumy 85,-
Sk až do 200,- Sk za byt. V poplatku je zhodnotená celková správa
domu, t. j. správa spoločných častí a zariadení vlastníkov, práca
predsedu, finančné ohodnotenie ekonóma SVB a ďalších funkcionárov
Spoločenstva, ročné zúčtovanie platieb a pod.. Je vecou vlastníkov
bytov, akú výšku poplatku za správu si odsúhlasia. V súčasnosti
je reálna s výška od 100,- Sk do 180,- Sk/byt.
Zdenka Jurčáková, prezidentka
ZSVB
Ing. Otília Leskovská, viceprezidentka ZSVB, www.zsvb.sk
|
