. AKO BÝVAŤ V "PANELÁKU"

V úvodnom článku sa dozvieme, že až 681 008 bytov v bytových domoch vlastnia konkrétni vlastníci.
Otázka však znie - Vieme spravovať svoj majetok?

Ani nie. Veľmi veľa príkladov hovorí o našej ľahostajnosti, z ktorej nás neprebudí nič. Väčšina ponôs od vlastníkov bytov hovorí jednotným tónom - správa domu sa dostala do rúk niekoľkým ľuďom, a tí hospodária, ako chcú.

Čo robiť?
Skôr, než poradíme, ak vám vôbec dokážeme podať návod na spravovanie si svojho majetku, priblížime si základné problémy, ktoré vznikajú pri správe bytových domov.
Druh vlastníctva bytov určuje spôsob správy domu
Nájomné domy spravuje ich vlastník alebo ním poverená právnická či fyzická osoba.
Družstevné byty spravujú družstvá podľa Obchodného zákonníka a stanov družstva.
Prvé dve formy vlastníctva bytov sú zákonmi lepšie ošetrené ako tretia forma - individuálne vlastníctvo bytov.
Správa bytových domov, kde sú obyvatelia zároveň vlastníkmi
Vyhláška z roku 1964 bola zrušená, lebo ju prekonala doba. A keďže podrobný "zákon" neexistuje, akosi sme nezvládli situáciu, nevieme si predstaviť, čo to znamená, keď sme majiteľmi bytu, a tak aj majiteľmi domu. Obyvatelia bytov v osobnom vlastníctve si majú možnosť vybrať medzi dvoma spôsobmi, ako svoj majetok spravovať:
1. Všetci vlastníci bytu v dome samostatne uzavrú zmluvu o správe so správcovskou organizáciou.
2. Založia spoločenstvo vlastníkov bytov. Spoločenstvo potom môže vykonávať správu domu kompletne alebo zabezpečuje len časť správy domu a špecializované služby si objedná od iného subjektu.

Čo je lepšie
Ak vlastníci bytov nemajú vytvorené spoločenstvo, uzatvoria so správcom písomnú zmluvu o správe individuálne. Pri tomto type správy je správca vo výhodnejšej pozícii voči vlastníkom. Tí totiž vystupujú individuálne a často im chýbajú odborné vedomosti, aby boli pri riešení problému voči správcovskej organizácii rovnocenným partnerom. Žiadny zákon neurčuje, ako majú zmluvy o výkone správy vyzerať, a tak zmluvy vypracované správcovskými organizáciami bývajú zámerne formulované veľmi všeobecne a dávajú tak veľmi veľký priestor na ich rôzny výklad. Každý dom je iný, iná je skladba jeho obyvateľov, a tak je najvýhodnejšie vytvoriť si spoločenstvo. Ak si dom nechcú spravovať vlastníci bytov sami, nadpolovičnou väčšinou vlastníkov poveria 2 - 3 ľudí (dôverníkov), aby rokovali so správcovskou organizáciou o výkone správy. Zmluva o výkone správy by potom zohľadňovala konkrétne potreby domu.

Čo sa ešte dozvieme
V ďalšej časti sa dozvieme, aké dôležité je pripraviť, najlepšie v spolupráci s právnikom, dokonalú zmluvu o výkone správy. Veľký priestor by ste mali venovať spôsobu nakladania s vašimi finančnými prostriedkami a spôsobu ročného vyúčtovania. Musíte si byť vedomí, že hospodárenie správcovských organizácií nie je presne upravené v žiadnom zákone - správcovské organizácie sú podnikateľský subjekt ako každý iný, a tak dôslednú kontrolu hospodárenia môžu vykonávať len daňové úrady, nie však odberatelia služieb. Opatrnosti teda nie je nikdy dosť. Z tohto pohľadu je preto nevyhnutné, aby zmluvy vypracoval advokát. Právnická reč je reč odborná a chybná formulácia môže v konečnom dôsledku spôsobiť nielen veľkú finančnú ujmu. Zmenu legislatívy, vyhlášky či nejakého vykonávacieho predpisu nemusíte ani postrehnúť a vaša zmluva je v tej chvíli chybná a neplatná. Dokážete mať napríklad laicky napísanou zmluvou ošetrenú transformáciu akejsi "bytosprávy" na "spravobyt" - kde sú vaše zálohové platby, keď centrálny tepelný zdroj nekúri, lebo vraj neplatíte?!

Odmena za právne služby
Výška odmeny za právne služby je často argumentom, že sa "to" neoplatí. Z príspevku sa dozvieme, že advokáti pri spôsobe výpočtu a výške odmeny postupujú v zmysle vyhlášky Ministerstva spravodlivosti SR č. 163/2002 Z. z. o odmenách a náhradách advokátov za poskytovanie právnych služieb. Advokát poskytuje klientovi právne služby na základe zmluvy o poskytnutí právnych služieb. V nej sa môže s klientom dohodnúť na spôsobe a výške zmluvne dohodnutej odmeny. V rámci tejto dohody o odmene sa môže advokát s klientom dohodnúť na tzv. hodinovej odmene, (podľa počtu hodín účelne vynaložených na vybavenie veci), tzv. paušálnej odmene (určená paušálnou sumou za vybavenie veci), tzv. podielovej odmene (podielom na hodnote veci), resp. tarifnej odmene, dohodnutej inak ako základnou sadzbou tarifnej odmeny určenej vo vyhláške. Celé znenie vyhlášky nájdete v Zbierke zákonov č. 163/2002, čiastka 67. Zbierka zákonov je listina verejne prístupná v každej obci, prípadne mestskej časti, dá sa zakúpiť v predajniach jej vydavateľa (informáciu o nich poskytne Ministerstvo spravodlivosti SR), alebo v odborných predajniach. Taktiež sa dá "stiahnuť" z internetovej webstránky www.zbierka.sk. Seriózny advokát by vám však mal umožniť do nej nahliadnuť.

RADA NA ZÁVER
Nejasné vymedzenie podmienok a spôsobu spravovania domu, práv a povinností zmluvných strán prináša občanovi veľa problémov. Obvykle na ne doplatí len a len občan - vlastník. Rozúčtuje vám správca úhradu za svoju právnu pomoc, alebo je ošetrené v zmluve, že sú takéto služby pre správcu už hradené v poplatku za správu? Zmluva nie je zdrap papiera. Raz aj naše súdy budú riešiť spory rýchlejšie, preto je určite užitočné urobiť zmluvu veľmi podrobnú...