. BYT A JEHO PRÁVNA ÚPRAVA

Po roku 1989 došlo v našej spoločnosti k premene celého spoločensko-politického poriadku, s čím bezprostredne súvisela od základov aj nevyhnutná premena právneho poriadku Slovenskej republiky. V príspevku sa postupne dozvieme, čo znamená a ako sa za socializmu a v podmienkach demokratického zriadenia vyvíjal samotný pojem "byt" a jeho význam a hodnota.

Byt dneška popri jeho doterajších úlohách nadobudol a stále nadobúda nové funkcie, čo sa odrazilo v jeho zákonnej úprave.

Právny inštitút bytu
Podrobnejšie ďalej - platí však, že pre väčšinu ľudí je byt stále najprístupnejší prostriedok na uspokojenie celoživotnej potreby bývania, často determinujúci osamostatnenie sa detí v dospelosti, alebo založenie rodiny. Novým aspektom modernej úlohy bytu je dlhodobé investovanie peňažných prostriedkov do kúpy bytu v snahe získať v budúcnosti na jeho kúpe v súčasnosti. Nanovo sa objavila taktiež nevyhnutnosť existencie bytu, presnejšie inštitútu nájmu bytu, z dôvodu migrácie pracovnej sily. Z toho pramení aj potreba dôslednosti právnej úpravy bytu, ktorá sa v uvedenom zmysle javí ako zvlášť dôležitá, čo sa ale nepodarilo vo všetkých jeho parciálnych oblastiach.

Formy užívania bytu
Oprávnenie užívať byt môže vychádzať z troch právnych titulov, a to z nájmu bytu, podnájmu bytu a vlastníctva bytu.

Nájom bytu
Nájom bytu je upravený v § 663 a nasl. Občianskeho zákonníka, pričom osobitné ustanovenia o nájme bytu sú ustanovené v § 685 a nasl. toho istého zákona. Podľa nich nájomnou zmluvou prenajímateľ (teda vlastník bytu) prenecháva za odplatu (nájomné) nájomcovi (užívateľovi bytu) byt, aby ho užíval. Nájom bytu vzniká nájomnou zmluvou, a to na dobu buď určitú, alebo bez doby užívania. Nájomná zmluva spravidla obsahuje aj opis príslušenstva a opis stavu bytu. Nájomná zmluva musí obsahovať označenie bytu a rozsah jeho užívania, výšku nájomného a výšku úhrady za plnenia spojené bytu, s užívaním alebo spôsob ich. (Podrobnosti sú uvedené ďalej.)

Podnájom bytu
Nájomca bytu môže prenajatý byt alebo jeho časť prenechať inej osobe (podnájomníkovi) do podnájmu na dobu určenú v zmluve o podnájme alebo bez časového určenia, ale len s písomným súhlasom prenajímateľa bytu (vlastníka). Zmluva o podnájme upravuje podmienky skončenia podnájmu, najmä možnosť dať výpoveď zo strany nájomcu. Ak sa nedohodlo inak, platí, že podnájom možno vypovedať bez uvedenia dôvodu v trojmesačnej výpovednej lehote. Dôležité je, že po skončení podnájmu podnájomník nemá voči nájomcovi právo na náhradný podnájom.

Vlastníctvo bytu
Práva a povinnosti z vlastníctva k bytom upravuje predovšetkým zákon o vlastníctve bytov. Byt môže byť vo vlastníctve fyzickej osoby alebo právnickej osoby, v podielovom spoluvlastníctve fyzickej osoby alebo právnickej osoby, alebo v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov. S vlastníctvom bytu v dome je nerozlučne spojené spoluvlastníctvo spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, príslušenstva a spoluvlastníctvo alebo iné spoločné práva k pozemku. Spoluvlastníci spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, príslušenstva a pozemku sa nemôžu domáhať zrušenia spoluvlastníctva podľa Občianskeho zákonníka. Čo skutočne vlastnícke právo vo svojej podstate znamená? Vlastníctvo je najsilnejšie právo k určitej veci, v prípade bytu zakotvuje oprávnenie vlastníka byt najmä užívať a nakladať s ním podľa svojej slobodnej vôle. ( Viacej sa dozviete v ďalšej časti príspevku.)

Zmluva o prevode vlastníctva bytu
Podľa zákona o vlastníctve bytov vlastník bytu má právo previesť svoje vlastníctvo na inú osobu. Na prevod vlastníctva sa vzťahujú ustanovenia Občianskeho zákonníka o kúpnej zmluve a osobitné ustanovenia zákona o vlastníctve bytov. Aby však bola táto zmluva bez právnych chýb, musí spĺňať zákonom predpísané náležitosti. (Aké? Dozviete sa v nasledujúcej časti.)

Vklad do katastra nehnuteľností
V zmysle § 133 ods. (2) Občianskeho zákonníka, ak sa prevádza nehnuteľná vec na základe zmluvy, kupujúci nadobúda vlastníctvo vkladom do katastra nehnuteľností podľa osobitných predpisov. Vlastníctvo bytu v dome, spoluvlastnícky podiel na spoločných častiach domu, na spoločných zariadeniach domu a na príslušenstve a spoluvlastnícky podiel na pozemku zastavanom domom a na priľahlom pozemku sa aj podľa zákona o vlastníctve bytov nadobúdajú vkladom vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností v prospech nadobúdateľa podľa osobitných predpisov. Týmto osobitným predpisom je katastrálny zákon, ktorý upravuje katastrálne konanie a povoľovanie vkladu vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností. Podrobná vykonávacia právna úprava je obsiahnutá v ustanoveniach vyhlášky Slovenského úradu geodézie, kartografie a katastra č. 79/1996 Z. z., ktorou sa vykonáva katastrálny zákon. Uzatvorením zmluvy o prevode vlastníctva bytu, ktorou sa predávajúci zaväzuje na prevod vlastníckeho práva k nehnuteľnosti, ktorú vlastní, a nadobúdateľ (kupujúci) sa zaväzuje zaplatiť predávajúcemu dohodnutú kúpnu cenu, ešte nedochádza k nadobudnutiu vlastníckeho práva k bytu nadobúdateľom - kupujúcim. K nadobudnutiu vlastníckeho práva k bytu novým vlastníkom na základe zmluvy dochádza až právoplatným rozhodnutím príslušnej správy katastra, tzv. vkladom do katastra nehnuteľností. (Podrobnosti v ďalšej časti.)

ČO SA EŠTE V ČLÁNKU DOZVIETE
Aké prílohy treba k návrhu na vklad v prípade zmluvy o prevode vlastníctva bytu;
Aká daň sa platí pri prevode vlastníctva bytu;

Čo hovorí zákon o dani z bytov:
Daň z bytov ustanovil zákon č. 317/1992 Zb. o dani z nehnuteľností, v znení neskorších predpisov. Správu dane z bytov vykonáva obec, na ktorej území sa byt nachádza. V Bratislave a Košiciach sú správcom dane príslušné mestské časti. Daňovníkom dane z bytov je vlastník bytu v bytovom dome. Ak sú byty a spoločné časti bytového domu a spoločné zariadenia bytového domu v spoluvlastníctve viacerých daňovníkov, daňovníkom je každý spoluvlastník podľa výšky svojho spoluvlastníckeho podielu. Spoluvlastníci sa ale môžu dohodnúť, že daňovníkom dane z bytov bude len jeden z nich a ostatní spoluvlastníci za daň ručia do výšky svojho spoluvlastníckeho podielu. Predmetom dane z bytov sú: byty a nebytové priestory, spoločné časti bytového domu alebo spoločné zariadenia bytového domu alebo ich časti, len ak sa využívajú na podnikateľskú činnosť alebo na prenájom.
Základom dane z bytov je celková výmera podlahovej plochy v m2.
Základná ročná sadzba dane z bytov je 1,- Sk za každý aj začatý m2 podlahovej plochy bytu v bytovom dome, spoločných častí bytového domu alebo spoločných zariadení bytového domu. Sadzba dane sa násobí koeficientom určeným podľa počtu obyvateľov v obci, v ktorej sa byt nachádza. Správca dane však môže v obci alebo v jej jednotlivých častiach znížiť zákonom uvedené koeficienty až o 90%, vždy prihliadajúc na miestne podmienky. Vypočítaná daň sa môže zvýšiť najviac o 10,- Sk za každý m2 podlahovej plochy bytu, ktorý sa využíva na podnikateľskú činnosť alebo na prenájom. Sadzbu dane môže správca dane zvýšiť až o 50% za nebytové priestory využívané na podnikateľskú činnosť alebo na prenájom. Výšku sadzby dane, koeficient alebo zvýšenie dane určí obec všeobecne záväzným nariadením obce. Zdaňovacím obdobím je kalendárny rok, pričom na vznik alebo na zánik daňovej povinnosti je rozhodujúci stav k 1. januáru zdaňovacieho obdobia. Daňové priznanie k dani z bytov je daňovník povinný podať do 31. januára roka, kedy mu vznikne daňová povinnosť, alebo ak nastali zmeny skutočností rozhodujúcich na vyrubenie dane (začatie alebo skončenie využívania bytu na podnikateľskú činnosť alebo na prenájom). Daň z bytov vyrúbi každoročne správca dane do 15. marca podľa stavu k 1. januáru. Vyrúbená daň z bytov je splatná s štyroch rovnakých splátkach, a to najneskôr do 31. marca, 30. júna, 30. septembra a 30. novembra roka, za ktorý sa daň vyrubuje. Ak ročná daň vyrúbená fyzickej osobe nepresahuje 500,- Sk a právnickej osobe 5 000,- Sk, je splatná naraz do 31. marca. Daň možno, samozrejme, vždy zaplatiť naraz aj vtedy, ak je vyššia ako uvedené sumy. Výnos dane z bytov je príjmom rozpočtu príslušnej obce - správcu dane.

JUDr. Juraj Boroš