. Problém neplatičov a ako ho riešiť?

Neplatiči. Problém, s ktorým sa už stretol každý. Pokiaľ ide o "bytových neplatičov", nevymizol ani po zmene vlastníckych vzťahov - dnes sú neplatičmi sami bytoví vlastníci. Ako sa s nimi vyrovnávajú spoločenstvá vlastníkov?

Základným dokumentom v spoločenstve vlastníkov bytov (SVB) je Zmluva ospoločenstve (§7a zákona 182/93 SR v znení neskorších predpisov, ďalej len zákon).
Spoločenstvo hospodári s úhradami vlastníkov bytov a nebytových priestorov (NP).
Každý vlastník je povinný prispievať za plnenia spojené s užívaním bytu alebo NP a do fondu prevádzky (FP), údržby a opráv. ( §10)
Každý vlastník prispieva vo výške, ktorá je stanovená zhromaždením vlastníkov a je uvedená v predpise zálohových platieb.

Práva a povinnosti vlastníkov
V Zmluve v časti "Práva a povinností vlastníkov bytov a NP" sa určí:
- presne stanovený termín platenia na účet SVB;
- sankcie, ak vlastník neuhrádza mesačné platby alebo ich kráti za plnenia a príspevok do fondu opráv (FO);
- sankcie, ak vlastník neuhradil do stanoveného termínu nedoplatok z ročného vyúčtovania.
V Zmluve je stanovená výška zmluvnej pokuty a výška úroku z omeškania. Výška zmluvnej pokuty aj úrok z omeškania musia byť vždy schválené na zhromaždení vlastníkov bytov.

Vlastníci a neplatiči
Spoločenstvo vlastníkov bytov má záložné právo na byt v zmysle § 15 zákona 182/1993 o vlastníctve bytov a nebytových priestorov. V zmysle zákona je SVB posudzované ako záložný veriteľ.
V Zmluve SVB alebo v Stanovách si vlastníci stanovia počet dní nesplateného záväzku alebo výšku neuhradenej platby, kedy SVB odstúpi vlastníka na vymáhanie dlhu na súd alebo na realizáciu dražby v zmysle zákona o dobrovoľných dražbách dražobou spoločnosťou.
Spoločenstvo vlastníkov bytov môže vo vlastnom mene vymáhať plnenie povinností vlastníkov bytov a NP v dome ( §7 b).
Ak sa pri kontrole platieb od vlastníkov za plnenia a príspevku do FO zistí, že vlastník je v omeškaní s úhradou alebo neuhradil nedoplatok z ročného vyúčtovania do stanoveného termínu v zmysle Zmluvy SVB, tak predseda ako štatutárny zástupca vlastníkov postupuje nasledovne:
- vlastník je Prvou upomienkou upozornený, aby si v stanovenom termíne
(zväčša do10 dní od obdržania ) vyrovnal svoj záväzok voči SVB. V upomienke je stanovená výška nedoplatku a výška sankcií (penále);
- vlastník je Druhou upomienkou - pokusom o zmier upozornený, aby si v stanovenom termíne (zväčša do10 dní od obdržania) vyrovnal svoj záväzok voči SVB. V upomienke je stanovená výška nedoplatku a výška sankcií (penále).

Spôsoby vymáhania dlhov

Vymáhanie dlhu dražobnou spoločnosťou
V spoločenstvách vlastníkov bytov sa osvedčila forma vymáhania dlhu od neplatičov využitím zákona č. 527/2002 Z.z. o dobrovoľných dražbách. Ak chce SVB využiť zákon č. 527/2002 Z.z. o dobrovoľných dražbách a uplatniť si vymáhanie dlhu cez dražobnú spoločnosť, tak vlastníkovi doručí preddražobnú upomienku. Vlastníka v tejto upomienke upozorní, že ak nevyrovná svoj dlh, podá SVB návrh na vykonanie dražby mimosúdnou cestou. Prednosťou uplatnenia citovaného zákona je, že celý proces vymáhania dlhu je uskutočnený v krátkom čase, je vyššia vymožiteľnosť, v niektorých prípadoch k dražbám ani nedôjde. Vždy je dôležité, aby predseda SVB vedel presne zdokumentovať dlh vlastníka.

Vymáhanie dlhu súdnou cestou
Ak nesplatené záväzky presiahli sumu, ktorú SVB má stanovenú v Zmluve alebo v Stanovách, podá SVB návrh na vymáhanie dlhu súdnou cestou.
- SVB podá žalobu na súd formou návrhu na vydanie platobného rozkazu. Ak sa odporca odvolá, platobný príkaz sa zruší a súd vytýči vo veci pojednávanie.
- V prípade neuhradenia nedoplatku si SVB uplatní záložné právo s následným odpredajom bytu tretej osobe (§ 15 zákona).
Žaloba musí byť doložená: registráciou SVB, upomienkami, zálohovým predpisom platieb, fotokópia Zmluvy SVB alebo Stanov SVB, kde je stanovená výška zmluvnej pokuty a úrok z omeškania, uznesenie zo schôdze vlastníkov, kde to bolo schválené, list vlastníctva, preukazujúci vlastníctvo dlžníka k bytu nie starší ako 3 mesiace.
Ak súd rozhodne o vydaní platobného rozkazu a ten nadobudol právoplatnosť, mal by dlžník uhradiť dlh do 15 dní.
Ak dlžník neuhradí svoj záväzok voči SVB, má SVB možnosť po nadobudnutí právoplatnosti vymáhanie dlhu uplatniť cez súd vybraným exekútorom.

Zmluvné pokuty a úroky z omeškania
Zmluvnú pokutu uplatňuje SVB pri vymáhaní dlhu vzniknutého z omeškania mesačných platieb alebo vzniknutého krátením platieb. Zmluvná pokuta sa dojednáva medzi vlastníkmi a SVB v zmysle § 544 a 545 Občianskeho zákonníka. Výšku zmluvnej pokuty si stanovujú vlastníci zväčša v rozmedzí od 3 do 5,- Sk denne. Vyššia nemusí byť akceptovaná súdom - rozpor s dobrými mravmi.
Podľa ust. § 517 odst.2 Občianskeho zákonníka a nariadenia vlády č.87/1995 Z.z., ak ide o meškanie s plnením peňažného dlhu, má veriteľ právo požadovať od dlžníka popri plnení úroky z omeškania. Úrok z omeškania sa využíva pri vymáhaní dlhu, ktorý vznikol neuhradením nedoplatku z vyúčtovania. Výška úroku z omeškania je dvojnásobkom diskontnej sadzby určenej Národnou bankou Slovenska (platnej k prvému dňu omeškania s plnením peňažného dlhu).

Najskôr po dobrom...
Každá platobná nedisciplinovanosť vlastníkov spôsobuje škodu ostatným vlastníkom bytov v dome. Neplatič fakticky žije na úkor ostatných. SVB je povinné uhrádzať platby za teplo, vodu, energiu spoločných priestorov, výťah a pod.
V domoch s menším počtom bytových jednotiek môžu neplatiči spôsobiť kolaps v platbách SVB. Jednoducho nebude na úhrady. Zákon povoľuje na prechodnú dobu použiť prostriedky z fondu prevádzky, údržby a opráv na úhradu faktúr za plnenia (§10 odst. 3).
Odporúčame, aby sa problematika neplatiča posudzovala individuálne. Je potrebné posúdiť, či ide o špekulatívne konanie alebo sa vlastník stal neplatičom z dôvodu zhoršenej sociálnej situácie rodiny (nepredvídané výdavky, úmrtie v rodine, strata zamestnania a pod.)
Vždy je potrebné, aby návrhy na súd alebo na dražobnú spoločnosť prerokoval predseda SVB s členmi rady. Je vhodné najprv s vlastníkom prerokovať situáciu neplatenia osobným pohovorom a navrhnúť možnosť zaplatenia dlhu formou splátok - vždy však písomnou dohodou.
Na základe doterajších skúseností z činnosti spoločenstiev vlastníkov bytov sa najviac osvedčilo vymáhanie dlhu spôsobom:
- prizvania vlastníka na zasadnutie rady SVB a dohodnutie splátkového kalendára,
- pri arogancii vlastníka využitie postupu dobrovoľnej dražby. V 80 % si vlastník nájde finančné zdroje na uhradenie dlhu a dražobný akt sa nevykoná,
- menšie nedoplatky vymáhať súdnou cestou (aj keď je to zdĺhavé).
V rámci zákona č.428/2002 Z.z. o ochrane osobných údajov nemožno vlastníka - neplatiča zverejňovať v dome (aj keď táto forma by bola veľmi účinná).

Ing. Tatiana Cirbusová - manažér Združenia SVB