. ÚVER OD ŠTÁTU?
Výhodný úver od Štátneho fondu rozvoja bývania vyžaduje záruku nehnuteľnosťou

Kde vziať a nekradnúť - položí si otázku nejeden vlastník panelového bytu, ktorý by rád "svoje kráľovstvo" zveľadil a urobil z neho útulný príbytok. Ten však už nezačína za dverami bytu, ako vlastníci sa musíme starať o stav celého bytového domu. Zatekajúca strecha, zateplenie panelov, bezpečnosť vchodu i spoločných nebytových priestorov - to všetko je otázka peňazí! A práve to bola téma rozhovoru s Ing. Zoltánom Kásom, riaditeľom Štátneho fondu rozvoja bývania.

. Pán riaditeľ, tento rok má Štátny fond rozvoja bývania vyčlenených v rozpočte na opravy bytových domov 475 miliónov korún. Je to podstatne viac ako v predchádzajúcich rokoch. Na aké účely a ako sa tieto prostriedky využívajú?
Finančné prostriedky zo Štátneho fondu rozvoja bývania sú určené na veľmi konkrétne účely. V prvom rade je to zateplenie bytových domov, ďalej odstránenie statických nedostatkov a napokon obnova spoločných priestorov a spoločných rozvodov médií. Treba povedať, že podmienkou čerpania finančných prostriedkov z fondu nie sú jednotlivé účely samostatne, ale možno ich podľa potreby spájať, a teda riešiť a financovať komplexnú obnovu, pravdaže, vymedzenú týmito troma účelmi. Nech už by však išlo o jeden alebo spojenie dvoch, či všetkých troch účelov, maximálny limit na získanie úveru na obnovu bytového domu je 7 600,- Sk na meter štvorcový.
. A pokiaľ ide o druhú časť otázky?
Popravde musím povedať, že oveľa väčší záujem je o program podpory obecných nájomných bytov. Tu sa nám javí deficit približne 850 miliónov korún, kým v programe obnovy dosiaľ pridelené prostriedky nevyužívame v plnom rozsahu.
. Čím si to vysvetľujete?
Je to dané zrejme zákonnými možnosťami ručenia za tieto úvery. Kým v prípade obecných nájomných bytov ručia za poskytnuté úvery obecné alebo mestské zastupiteľstvá, pokiaľ ide o úvery zo Štátneho fondu rozvoja bývania, zákon umožňuje ručenie pre právnické osoby (fyzickej osobe úver nemôžeme poskytnúť) len dvoma spôsobmi - buď ručením nehnuteľnosťou, alebo formou poistenia úveru, teda bankovou garanciou. V prvom prípade zlyháva garancia väčšinou na nedohode medzi vlastníkmi bytov (zvyčajne starší ľudia a dôchodcovia so zálohou bytu na obnovu domu a aj vlastného bytu nesúhlasia), druhý spôsob garancie - pre spoločenstvá vlastníkov bytov, resp. pre stavebné bytové družstvá - považujú za veľmi riskantný zasa banky a sporiteľne, zatiaľ aj vrátane Záručnej a rozvojovej banky.
. Musia so zálohou bytu ako zárukou úveru od Štátneho fondu rozvoja bývania súhlasiť všetci vlastníci bytov v príslušnom bytovom dome?
Zákonnou podmienkou na poskytnutie úveru je ručenie nehnuteľnosťou v hodnote jeden a pol násobku poskytnutého úveru.
. Predsa však - ani pri cieľavedomom hospodárení spoločenstiev vlastníkov bytov ich fondy opráv a nájomného v krátkom čase nenaakumulujú dostatok finančných prostriedkov potrebných na nevyhnutné opravy a obnovu. Spoločenstvá sú teda odkázané na pôžičky a tie od Štátneho fondu rozvoja bývania sú v porovnaní s podmienkami bankových inštitúcii najvýhodnejšie. V čom?
Podmienky poskytovania úverov od Štátneho fondu rozvoja bývania stanovuje zákon. Úvery sa priznávajú na 20 rokov a po celý čas trvania majú zákonom garantovaný úrok vo výške 3,6 percenta. Základné zmluvné podmienky poskytnutia úveru sú za celý čas nemenné, výnimku tvoria čiastkové úpravy dohodnuté písomnou formou medzi zmluvnými stranami (napr. skoršie splácanie úveru a pod.).
. Aké sú podmienky a postup pri podávaní žiadosti o úver?
Ako som už uviedol, žiadať o poskytnutie úveru od Štátneho fondu rozvoja bývania môžu právnické osoby, väčšinou sú to spoločenstvá vlastníkov bytov, ktoré sa zameriavajú na obnovu bytových domov. V tomto zmysle to umožňuje zákon č. 607 z roku 2003. Nám z neho vyplýva povinnosť zaujímať sa predovšetkým o schopnosť splácania poskytnutého úveru, a teda aj skúmania disponibilných zdrojov na vykrytie rozpočtu a zámeru, ktorý chce konkrétne spoločenstvo realizovať. Žiadosti sa podávajú prostredníctvom mestských úradov (bývalé sídla okresov). Medzi zásadné náležitosti každej žiadosti patrí stavebné povolenie, na ktoré sa potom viaže kolaudačné rozhodnutie, ďalej vyžadujeme projektovú dokumentáciu s podrobným dokladovaním celého zámeru rekonštrukcie (musí ju pripraviť oprávnená organizácia, aby existovala záruka kvality a bezpečnosti vykonaných prác) a, pravdaže, ručenie nehnuteľnosťou v hodnote spomínaného poldruha násobku úveru. Ak sú tieto náležitosti dodržané, je len otázkou zákonom stanovenej lehoty maximálne 90 dní, v rámci ktorej každú žiadosť posúdime. Potom so záujemcom o úver uzatvoríme zmluvu a maximálne o ďalší mesiac po splnení všetkých formalít otvoríme účet, z ktorého už možno začať čerpať finančné prostriedky na realizovanie proklamovaných projektov. Situácia je taká, že každému, kto splní spomínané podmienky, môžeme vyhovieť.
. Na záver, pán riaditeľ, aký je rozdiel medzi úverom od Štátneho fondu rozvoja bývania a štátnymi dotáciami?
Podobne ako náš fond má presne určené účely, na ktoré môže zo zákona poskytovať úvery - hovoril som o nich v úvode rozhovoru - tak aj štátna pomoc v podobe dotácií sa týka presne vymedzených oblastí. Ide o dotácie, ktoré priznáva Ministerstvo výstavby a regionálneho rozvoja SR. Pomoc je určená na odstránenie systémových porúch bytových domov, teda takých, ktoré nezapríčinili užívatelia bytov zanedbaním opráv a údržby. Sú to poruchy, ktoré, ľudovo povedané, spôsobil štát uplatňovaním vtedajších technologických postupov panelovej výstavby - väčšinou ide o poruchy, ktoré majú pôvod v nesprávne navrhnutej a použitej technológii výstavby, v nedodržaní správneho postupu všetkých stavebných fáz, či v nesprávne navrhnutých stavebných materiáloch a detailoch.
. V akej výške sa dajú čerpať tieto dotácie a ktorý úsek na Ministerstve výstavby a regionálneho rozvoja o nich rozhoduje?
Príspevok na odstránenie systémových porúch bytových domov určuje usmernenie Ministerstva výstavby a regionálneho rozvoja SR, ktoré zároveň určuje, aj maximálne výšky príspevku na mernú jednotku stanovenú na jeden meter štvorcový, resp. na jeden byt. O priznaní dotácie rozhoduje, resp. dotáciu navrhuje sekcia bytovej politiky MVRR SR.

Za rozhovor ďakuje Andrej Fabík,
zástupca šéfredaktora časopisu Dom a Byt