Komplexná obnova bytového fondu je v súčasnosti už nevyhnutým opatrením na zníženie energetickej náročnosti, odstránenie hygienických nedostatkov, eliminovanie zatekania a vyžaduje si aj výmenu okien a dverí. Na druhej strane však prináša nemalé finančné úspory.
Takmer 50 % tepelnej energie v panelovom bytovom dome uniká cez okná, 35 % cez obvodové steny a zvyšok tepla unikne cez strechu, nosnú konštrukciu a podlahu.

Rozhodnúť sa pre komplexnú obnovu bytového domu nie je jednoduchá záležitosť. K dôležitým krokom jej realizácie nesporne patrí stanovenie výšky potrebných finančných prostriedkov v súvislosti s rozsahom plánovanej obnovy. Možností financovania je viac.
Stále najprístupnejšie sú finančné prostriedky z verejných zdrojov, či už ide o úvery zo Štátneho fondu rozvoja bývania alebo formy štátnych dotácií. Druhú skupinu tvoria finančné zdroje bánk a sporiteľní, kde je však vyššia úroková sadzba.

Úvery zo Štátneho fondu rozvoja bývania (ŠFRB)
Žiadateľom o podporu zo ŠFRB môže byť fyzická osoba, ktorá je občanom Slovenskej republiky a má na území SR trvalý pobyt, dovŕši vek 18 rokov a má vlastný pravidelný príjem, alebo právnická osoba so sídlom na území Slovenskej republiky. Úvery zo ŠFRB sú považované za „lacné“ úvery, čoho dôkazom je, že pôžičku na obnovu bytového domu je možné v súčasnosti získať s úrokovou sadzbou 1% p.a. a s dobou splatnosti až 20 rokov. Jednou z podmienok na získanie úveru je vypracovanie projektu tak, aby sa zateplením dosiahla úspora energií minimálne vo výške 20 percent.

Štátne dotácie
Predstavujú možnosť získania časti finančných prostriedkov z verejných zdrojov na účelovo vymedzený druh obnovy a zvýšenie energetickej efektívnosti bytových domov. V rámci Programu štátnej pomoci obnovy bytových domov realizovanej formou poskytovania dotácií na odstraňovanie systémových porúch bolo určených 12 druhov systémových porúch, na odstránenie ktorých sa poskytuje štátna pomoc.
Účelom štátnej pomoci je spolufinancovanie odstraňovania systémových porúch bytových domov, postavených najmä panelovou technológiou. Poskytovanie dotácií sa každoročne riadilo aktualizovanou smernicou resp. výnosom Ministerstva výstavby a regionálneho rozvoja SR o poskytovaní dotácií na rozvoj bývania. Na rok 2011 sú však v tejto oblasti pripravené významné zmeny, a to v podobe nového Zákona o dotáciách na rozvoj bývania.
Výška dotácie na odstránenie systémovej poruchy by podľa novej úpravy mala byť 30 % oprávnených nákladov, najviac 13 eur na štvorcový meter podlahovej plochy bytu, resp. do 50 % nákladov, najviac však 19 eur na štvorcový meter podlahovej plochy bytu. Hodnoty dotácie a výšky limitov oprávnených nákladov sa budú upravovať vždy k 1. januáru príslušného roka. Nová zákonná úprava by po jej schválení mala byť účinná od 1. januára 2011.

Nenávratný grant
Na podporu rozvoja energetickej efektívnosti a obnoviteľných zdrojov energie na Slovensku bola zriadená Európskou bankou pre obnovu a rozvoj (EBRD) v spolupráci s Ministerstvom hospodárstva SR úverová linka SLOVSEFF II. Ide o nenávratný grant, ktorý je poskytovaný zo strany Medzinárodného fondu na podporu odstavenia  Jadrovej elektrárne V1 Bohunice (BIDSF). Na tento účel boli vybraté štyri participujúce banky: Dexia banka Slovensko, a. s., Slovenská sporiteľňa, a. s., Tatra banka, a. s. a Všeobecná úverová banka, a. s. Prostredníctvom nich je možné o finančné prostriedky požiadať. Konzultantom projektu je spoločnosť ENVIROS, ktorá bezplatne poskytuje technickú podporu vo forme zjednodušených energetických auditov, plánu racionálneho využitia energie a asistencie pri podávaní žiadostí o úver.
Program SLOVSEFF II je možné kombinovať s finančnými prostriedkami zo ŠFRB, ale nie so štrukturálnymi fondmi. Tento program je určený na financovanie projektov energetickej efektívnosti v bytovom sektore pre organizácie združujúce vlastníkov bytov. Spoločnosti alebo organizácie uchádzajúce sa o financovanie z programu SLOVSEFF musia byť väčšinovo v súkromnom vlastníctve (aspoň 51%). Maximálna výška čerpaného úveru u jedného klienta, ktorý môže realizovať viacero projektov, je 2.500.000 eur. Tento limit môže byť prekročený len na základe individuálneho posúdenia EBRD.

Dotácie na využitie obnoviteľných zdrojov energií
Program vyššieho využitia biomasy a slnečnej energie v domácnostiach s rozpočtom 8 mil. eur bol pripravený ako jedno z opatrení vyplývajúcich zo Stratégie vyššieho využitia obnoviteľných zdrojov energie v SR. Príspevková organizácia MH SR - Slovenská inovačná a energetická agentúra (SIEA), ktorá bola poverená administrovaním programu, začala žiadosti prijímať 20. apríla 2009. Každý občan, ktorý splní podmienky programu na inštaláciu slnečných kolektorov a kotlov na biomasu, má nárok na štátnu dotáciu. Uvedený program stanovil výšku dotácie nasledovne:
- 200 € za m2 nainštalovaných slnečných kolektorov v rodinnom dome v rozsahu najviac 8 m2 absorbčnej plochy vrátane,
- 50 € za 1 m2 nainštalovaných slnečných kolektorov v rodinnom dome v rozsahu nad 8 m2 absorbčnej plochy,
- 100 € za 1 m2 nainštalovaných slnečných kolektorov v bytovom dome; najvyššia dotácia je v rozsahu najviac 3 m2 na každý byt v bytovom dome.

Banková záruka
Lukratívny spôsob zabezpečenia úverov súkromných finančných inštitúcií poskytuje Slovenská záručná a rozvojová banka, a. s. (SZRB) formou „Programu štátnej podpory obnovy bytového fondu formou poskytovania bankových záruk za úvery“, ktorého účelom je vytvoriť podmienky pre obnovu bytového fondu vrátane zlepšenia jeho energetickej hospodárnosti.
Túto bankovú záruku je možné poskytnúť za úver na projekt zlepšenia tepelnej ochrany existujúceho bytového domu, ktorou sa zníži výpočtovo určená potreba tepla na vykurovanie minimálne o 20 % oproti výpočtovo určenej potrebe tepla na vykurovanie pre stav budovy pred uskutočnením úprav, pričom sa preukáže splnenie kritéria výmeny vzduchu, hygienického a energetického kritéria. Za poskytnutie tejto bankovej záruky sa platí jednorázový poplatok (čo je výhodou v porovnaní s bankovými zárukami komerčných bánk) v zmysle „Sadzobníka poplatkov za služby poskytované SZRB“ v závislosti od lehoty platnosti bankovej záruky.
Bankovú záruku je možné poskytnúť s dobou splatnosti až do 20 rokov, čo závisí od konkrétneho oprávneného projektu v zmysle podmienok SZRB.

Súkromné finančné prostriedky
Na obnovu bytového fondu, ako je zlepšenie tepelnej ochrany budov, výmena okien, výmena vykurovacích telies, hydraulické vyregulovanie vykurovacieho systému a pod., poskytuje financie v súčasnosti prevažná väčšina finančných inštitúcií – komerčné banky ako aj stavebné sporiteľne. Tieto úverové prostriedky je možné kombinovať s dotáciami a vlastnými finančnými prostriedkami žiadateľa.
Úvery je možno poskytnúť spoločenstvu vlastníkov bytov a nebytových priestorov, bytovému družstvu a právnickej alebo fyzickej osobe vykonávajúcej správu bytov. Splácanie úveru je možné anuitnou formou alebo štandardne. Anuitné splácanie sa skladá zo splátky istiny a splátky úroku, pričom úroková splátka má klesajúcu tendenciu a splátka istiny má stúpajúcu tendenciu, t. j. úbytok na úrokovej strane splátky sa rovná prírastku na splátke istiny (z uvedeného vyplýva, že splátka má rovnakú výšku počas celého úverového vzťahu).

Stavebné sporiteľne a komerčné úvery
Umožňujú získať finančné prostriedky na financovanie obnovy a modernizácie rodinných domov, ale tiež aj bytových domov. V prípade bytových domov je dostupný stavebný úver s úrokovou sadzbou už od 2,9% p.a., ktorá je garantovaná počas celej doby splácania. Podmienky však určuje príslušná stavebná sporiteľňa.
Stavebné sporenie je výhodné hlavne preto, že ho podporuje štát ročnou štátnou prémiou. Jej výška v roku 2010 je stanovená na 12,5 % z ročných vkladov, maximálne 66,39 eur. Na získanie maximálnej výšky štátnej prémie je potrebné vložiť v roku 2010 vklady vo výške 531,05 eur.  Stavebné sporenie je možné po 6 rokoch sporenia využiť aj na ľubovoľný účel. Štátna prémia pripísaná na účet stavebného sporenia nepodlieha dani z príjmov.
Ďalšou možnosťou financovania obnovy a modernizácie bytu v bytovom dome i rodinného domu sú aj rôzne úvery na bývanie, hypotekárne úvery alebo tiež spotrebné úvery za účelom nákupu stavebného materiálu, komplexnej rekonštrukcie domu, bytu a pod. Všeobecne je ich možné rozdeliť na účelové a bezúčelové.
Niektoré banky poskytujú viaceré typy spotrebných úverov, ktoré sa odlišujú jednak spôsobom zabezpečenia (vo všeobecnosti platí, že ak je úver zabezpečený nehnuteľnosťou, úroková sadzba je nižšia) ako aj maximálnou výškou poskytnutej sumy. Nesmieme však zabudnúť, že bezúčelové úvery sú drahšie.

Správne rozhodnutie
Pri výbere finančnej inštitúcie je dôležitým momentom výška poplatkov súvisiacich s úverom a tiež to, aké položky sú spoplatňované. Pravidelné poplatky sú súčasťou splátky úveru a mnohokrát si neuvedomujeme, že sú v splátke zahrnuté mimo úroku za daný úver. Ide predovšetkým o poplatok za vedenie úverového účtu a poistenie úveru z dôvodu neschopnosti jeho splácania (čo v súčasnosti už požaduje takmer každá banka).
Najdôležitejším ukazovateľom ceny úveru alebo pôžičky je ročná percentuálna miera nákladov (RPMN) – číslo vyjadrené v percentách, ktoré žiadateľovi o úver umožňuje jednoduché porovnanie spotrebiteľských úverov a pôžičiek. Má význam najmä pri  porovnávaní výhodnosti  úverových produktov v jednotlivých finančných inštitúciách, pričom najvýhodnejší úver je ten, ktorý ma najnižšiu hodnotu RPMN pri rovnakých vstupných dátach (napr. suma úveru a doba, na ktorú je poskytnutý). Banky a splátkové spoločnosti sú zo zákona povinné uvádzať ročnú percentuálnu mieru nákladov v ponukách a v zmluvách. V prípade, že RPMN nie je v zmluve o pôžičke uvedená, považuje sa za bezúročnú.

Doc. Ing. Daniela Špirková, PhD.
Snímky: archív redakcie