Bývanie patrí k základným životným potrebám každého človeka. Vytvára predpoklady na zlepšovanie kvality života, využitie potenciálu územia ako aj na pritiahnutie kvalifikovaných pracovných síl do mestského prostredia. Aj na Slovensku poznačila situáciu v oblasti bývania americká hypotekárna kríza. Priniesla nové podmienky v poskytovaní úverov na bývanie, a to najmä hypotekárnych...

Takmer všetky banky sprísnili podmienky v poskytovaní úverov, najmä v prísnejšom posudzovaní nehnuteľností, ktorými sú zabezpečované úvery, ako aj posudzovanie predkladaných žiadostí. To znamená, že žiadatelia o úver budú musieť zodpovedať oveľa viac otázok. Zmeny sa prejavili aj vo výške úrokových sadzieb.

Hypotekárne úvery stále dominujú
Dominantné postavenie na trhu si však stále udržujú hypotekárne úvery, a to jednak ich ponukou takmer vo všetkých komerčných bankách, ako aj možnosťou úrokového zvýhodnenia pre mladých. Stopercentné hypotéky, ak sa poskytujú, tak len veľmi výnimočne.
Výška poskytnutého hypotekárneho úveru je možná až do 90 % z hodnoty nehnuteľnosti potvrdenej príslušnou bankou a dolná hranica úrokových sadzieb sa pohybuje už od 4,69 % p. a.. Výška poskytnutého úveru, ako aj stanovená úroková sadzba závisí však od konkrétnej banky, bonity žiadateľa, či je aktívnym klientom banky, od ktorej požaduje úver, a taktiež od typu úrokovej sadzby.
Treba zvážiť, ako dlho plánujeme splácať úver a ktorý typ úrokovej sadzby si vyberieme. Banky poskytujú tzv. pohyblivú úrokovú sadzbu, ktorá sa mení za kratšie obdobie ako jeden rok, a pevnú úrokovú sadzbu napr. na 1, 5, 10, 15 rokov. Taktiež nesmieme zabúdať na úrok v prípade omeškania splátky, ktorý sa v súčasnosti pohybuje okolo 8 % až 9 %. p. a. Doba splatnosti hypotekárneho úveru je 4 až 30 rokov.

Pre mladých sú hypotéky výhodnejšie
Banky poskytujú výhodné hypotekárne úvery, ktoré sú určené mladým ľuďom. Majú zvýhodnenú úrokovú sadzbu štátnym príspevkom vo výške 2 % p. a. (platná pre rok 2009). Niektoré banky poskytujú ešte aj tzv. "príspevok banky", čím sa úroková sadzba znižuje o cca 1 % p. a. To v konečnom dôsledku znamená, že ak dolná hranica úrokovej sadzby v konkrétnej banke je napr. 4,9 % p. a., tak po odpočítaní štátneho príspevku a príspevku banky pre mladých sa dostáva na úroveň 1,9 % p. a. Závisí to však od konkrétnej banky.

Stavebné úvery
Získať peniaze na bývanie je možné aj iným typom úverov, ktoré umožňujú financovanie väčších výdavkov súvisiacich s bývaním, vrátane kúpy pozemku určeného na výstavbu nehnuteľnosti, kúpy nehnuteľnosti resp. jej časti, údržbu nehnuteľnosti alebo tiež refinancovanie úveru poskytnutého v inej banke. Úver je prioritne zabezpečený záložným právom k nehnuteľnosti resp. k viacerým nehnuteľnostiam. Úrokové sadzby sú porovnateľné s hypotekárnymi úvermi a doba splácania sa pohybuje od 1 do 30 rokov.

Peniaze zo stavebných sporiteľní
Stavebný úver zo stavebnej sporiteľne je možné získať už od úrokovej sadzby od 2,9 % p.a., a to pri splnení podmienok stanovených príslušnou stavebnou sporiteľňou. Je možné si vybrať rôznu tarifu splácania od rýchlej po pomalú.
Predpokladom získania stavebného úveru je uzatvorenie zmluvy o stavebnom sporení a sporenie. Výška štátnej prémie, ktorá sa stavebnému sporiteľovi pripisuje raz ročne, je v tomto roku stanovená na 12,5 % z ročných vkladov sporiteľa, maximálne 66,39 eur (2 000,07 Sk), a zároveň nepodlieha dani z príjmov. Netreba však zabudnúť, že poskytnutie stavebného úveru je spojené s rôznymi poplatkami.

Predčasné splatenie úverov
Žiadatelia o úver by sa mali informovať o možnosti a podmienkach predčasného splatenia úveru. Úvery sa dajú splatiť aj predčasne, ale takéto žiadosti sú posudzované každou bankou individuálne. Výška sankcie súvisí s výškou predčasne splatenej čiastky, úrokov a dĺžkou obdobia, ktoré ešte zostáva do konca zmluvy.

Bonita žiadateľa
Schopnosť žiadateľa splácať úver je jedna z podmienok na jeho poskytnutie. Všeobecne sa vychádza z čistých príjmov a výdavkov žiadateľa. Východiskovým kritériom bonity je rozdiel medzi čistými príjmami a výdavkami. Ten musí spĺňať individuálne kritériá komerčnej banky. Jednotlivé komerčné banky hodnotia bonitu klienta individuálnym spôsobom. Zároveň však žiadateľ o úver musí mať vysporiadané odvody a dane, žiadne podlžnosti voči štátnym inštitúciám a nesmie mať žiadny záznam v úverovom registri. Banky však posudzujú prísnejšie aj ocenenie nehnuteľností v znaleckých posudkoch.

Poistenie úveru
V súčasnosti, keď banky pritvrdili rizikové parametre, sa stáva takmer nevyhnutnosťou poistenie úveru. Banky priamo k spotrebnému alebo hypotekárnemu úveru ponúkajú viacero možností poistenia s rôznym poistným krytím, pričom v niektorých finančných inštitúciách je poskytnutie spotrebného úveru priamo podmienené poistným krytím.
Viaceré banky vytvorili produkty poistenia s konkrétnymi poisťovacími spoločnosťami. Ide o poistenie domácností, nehnuteľností ako aj o poistenie splácať hypotekárny či spotrebný úver. Poistenie domácností sa pri požiadavke o úver štandardne nevyžaduje, poistenie nehnuteľností proti rôznym rizikám je nevyhnutnosťou.
Posledným typom poistenia je poistenie schopnosti splácať úver. Životné situácie, do ktorých sa môže dlžník dostať a ktoré je možné si poistiť, sú rozdelené zväčša do troch alebo štyroch skupín (balíkov služieb), čo zasa závisí od konkrétnej poisťovacej spoločnosti. Výhoda pre klienta spočíva v tom, že súčasťou pravidelnej splátky úveru je aj poistenie. Dlžník tak môže zvážiť riziká, svoju celkovú finančnú situáciu a rozhodnúť sa pre konkrétny balík poistného krytia. To znamená poistenie v prípade:
- smrti dlžníka (poisťovňa uhradí zvyšok nesplateného úveru),
- invalidity (po priznaní invalidného dôchodku poisťovňa uhradí zostatok nesplateného úveru),
- pracovnej neschopnosti a straty zamestnania (poisťovňa uhrádza mesačnú splátku po určitú dobu).
Poistné sa vypočítava ku každému úverovému prípadu osobitne, nakoľko je potrebné zohľadniť výšku úveru, dobu splácania a pod. Napríklad v prípade úveru vo výške 66 387 EUR (cca 2 mil. Sk) sa orientačná výška mesačnej splátky poistného pohybuje od 10,16 EUR (306 Sk) až po 68,58 EUR (2 066 Sk). Výška poisteného závisí od kombinácie spomínaných životných situácií kumulovaných v jednotlivých balíkoch.

Peniaze nie sú nedostupné
Financovanie bývania, či už výstavby rodinného domu, bytu alebo kúpy bytu, sa stalo v súčasnej ekonomickej situácii zložitejším, nie však nedostupným. Spôsoby financovania, ktoré sme uviedli, sú zo zdrojov komerčných bánk. Ďalšou možnosťou, ktorá stále ešte zostáva, je financovanie zo Štátneho fondu rozvoja bývania. Je určený jednak pre mladých ľudí, ale predovšetkým pre tých, ktorí nemajú dostatočný príjem, aby si mohli požiadať o financovanie bývania prostredníctvom hypotekárnych či iných úverov.

Ing. Daniela Špirková, PhD.
Snímky: archív redakcie